Verkoop appartement minder dan 3 jaar van eigendom. Kopen en verkopen appartementen. Appartementen te koop

Zoals bekend is, inkomsten uit de verkoop van flats door natuurlijke personen onderworpen aan inkomstenbelasting - een belasting op inkomen van de particulieren. Bij het kopen en verkopen op het grondgebied van de Russische Federatie, is het in alle gevallen moet worden besteed aan de Russische begroting, zelfs indien de transactie gepleegd burgers van andere landen.

Verwezen naar de reikwijdte van overeenkomsten zo divers en verzadigde, die worden beschreven kunnen alleen indrukwekkend multi-volume. Deze zelfde artikel voert een veel smaller doel: sommige functies van de burgers van de verkoop van appartementen, onthullen indien het onroerend goed in hun bezit minder dan drie jaar blijft.

Vanuit juridisch oogpunt, hoe lang van tevoren eigenwoningbezit voorafgaand aan de verkoop van het principe toe te schrijven aan andere beoordeling van de belastinggrondslag. Zo'n precedent is eigen aan de Russische wetgeving. In de VS, bijvoorbeeld, een dergelijke transactie wordt niet belast bij alle (niet dit een van de redenen uitbrak in 2007, de vastgoedcrisis?), West-Europa, daarentegen, laat een hardere aanpak. De Belastingdienst Code is zijn claim. 17.1 Art. 217 potentieel vrijgesteld van inkomstenbelasting de overgrote meerderheid van de Russen - Huiseigenaren die zo gedurende drie jaar of meer.

Echter, ten minste dezelfde lengte van eigendom tax code (art. 208 blz. 1, blz. 5) bevestigd juridische situatie waarin een appartement te koop is onderworpen aan belastingen. Minder dan 3 jaar van eigendom met zich meebrengt twee alternatieven voor het bepalen van het bedrag van de inkomstenbelasting (PIT), beide - tegen het tarief van 13% in de verkoop van appartementen, die later zal worden overwogen. Overigens, in Frankrijk ontving de belasting veel strenger. Daar, in de verkoop van appartementen in het jaar na de aankoop van dergelijke inkomsten aan de begroting bedraagt een derde van zijn waarde.

De economische reden voor differentiatie

Waarom de staat blijk van een heel andere aanpak bij het bepalen van de belastbare grondslag, het nemen van de mijlpaal dergelijke schijnbaar niet-economische indicator zoals tenure? Waarom belastingdienst genomen als benchmark periode van drie jaar?

Het is veel meer winstgevend is voor de eigenaar van het appartement, als dat nog niet genoeg was, wachten op meer dan drie jaar, en dan zal verkopen aan een nieuwe te kopen, waardoor al het geld voor zichzelf. Inderdaad, de "klassieke" omdat de eigenaar doet. Maar in een ander denkt vastgoed speculant. Voor hem, de aankoop en verkoop van appartementen - business. Door de BTW-code van de Russische staat niet alleen beperkt de winstgevendheid van dergelijke speculatie, maar houden ook een record, op hetzelfde moment het aantrekken van fondsen budget.

fiscale mogelijkheden

"Short-term" eigenaar heeft het recht om te kiezen, het voor hem veel gunstiger te worden belast op de inkomstenbelasting (PIT) verkoop van het appartement. Minder dan 3 jaar van eigendom - de juridische term definieert twee manieren om de basis van de belasting in deze situatie te definiëren. Zoals reeds vermeld, het belastingtarief is in beide gevallen 13%.

De eerste optie zou zijn onderworpen aan de netto-inkomen van de eigenaar als het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs te belasten. Bijvoorbeeld, de eigenaar kocht het appartement voor $ 1,4 mln. Wrijf., En verkocht voor $ 1,9 mln. Rub. De netto-inkomsten van de eigenaar van 0,5 mln. Wrijf op voorwaarde dat deze verkoop van het appartement. Minder dan 3 jaar van eigendom - een omstandigheid dat de winst vermindert het bedrag van de belasting (1900-1400) * 13% = 65.000 roebel ..

In de tweede uitvoeringsvorm, als het appartement in het pand gratis heeft gekregen, de belastinggrondslag is de verkoopprijs daalde met 1 miljoen euro. Roebels (art. 220 par. 1, blz. 1 van het Wetboek). Russische Federale Dienst van de Belasting Brief № ED-4-3 / 13578 van 2013/07/25, de codificeert de procedure voor het bepalen van het bedrag van een vermindering van de fiscale waarde van de netto-inkomsten.

Neem aan dat de opbrengst van de verkoop van de appartementen bedraagt 1,7 mln. Roebel. De eigenaar, die het verkocht, moet betalen aan de begroting bedrag (1700 - 1000) * 13% = 91.000 roebel ..

Een andere optie aftrek van de belastbare grondslag

In situaties waar de eigenaar heeft geïnvesteerd in de reparatie faciliteiten van meer dan 1 miljoen. Wrijf., Kan de aankoop en verkoop van het appartement voor hem gepaard gaan met andere middelen zijn om de belastinggrondslag. Volgens art. 220 van het wetboek van de belasting, heeft hij recht op het bedrag van de inkomsten ontvangen op de werkelijk gemaakte en gedocumenteerde uitgaven te verminderen.

Wat veroorzaakt een illegale "fiscale optimalisatie"

Helaas komt het voor dat de eigenaren van appartementen in samenspanning met makelaars en kopers bewust onderschatten hun marktprijs, vaak illegaal "optimaliseren" de belastingaftrek. Wat dit betekent voor de Dodgers? Belastingdienst, bepalen of onderwaardering heeft het recht om een rechtbank om de deal te breken - om terug te keren naar het appartement eigenaar. Daarnaast adequate notaris heeft het recht om te weigeren een koopovereenkomst te registreren.

Resident - niet-ingezeten

De bovenstaande belastingtarieven gelden voor de bewoners, dat wil zeggen, voor mensen die op het grondgebied van Rusland voor 183 dagen per jaar te leven. De absolute meerderheid onder hen vormen de burgers van Rusland.

Aan de andere kant, bezitten en vervreemden van onroerend goed, zoals appartementen en zijn niet-ingezetenen - buitenlanders en Russische burgers die meestal in het buitenland. Voor hen is de verkoop van appartementen belast tegen een hoger tarief, meer dan twee keer zo groot is: 30%. En voor niet-ingezetenen van de periode van drie jaar de belasting code wordt niet eens genoemd. Zeg meer, ongeacht het aantal keren dat ze niet tot een huis: drie jaar of vijftien of twintig jaar, het belastingtarief ongewijzigd blijft. Laten we zeggen, was het appartement gekocht voor 5,0 mln. Rub., Vervolgens verkocht aan een niet-ingezetene voor 6,5 mln. Rub. In dit geval zal het bedrag van de inkomstenbelasting (PIT), die moet worden betaald aan de begroting van een niet-ingezetene zijn, (6500-5000) * 30% = 450.000 roebel ..

Het tijdstip van verwerving van de eigendom

Zoals we kunnen zien, voor een periode van bezit wordt bepaald door de omvang van de verschuldigde belasting wanneer er een appartement te koop. Minder dan 3 jaar van eigendom zijn niet gedefinieerd als drie kalenderjaren, evenals de 36 maanden te beginnen met een definitieve datum. Welke omstandigheden bepaald door het tijdstip van verwerving van eigendomsrechten? In het geval dat het wordt overgenomen door middel van privatisering, de ondertekening van een akte van schenking, verkoop, de ruilhandel, huur als compensatie voor het gesloopte huis, op het moment van het optreden van de hand van dit recht is de datum van het kentekenbewijs van eigendom.

Het uitgangspunt voor de verwerving van de rechten van de ontvanger van de erfenis is de dood van de erflater. Eigenaar coöperatieve behuizing kan zich een meester van het noemen alleen op de dag van de laatste betaling van de unit.

Zo is de verkoop van het appartement als een transactie is altijd evenredig met de tijd van het optreden van eigendom.

Ter verduidelijking: het is niet alleen over het appartement

Door de appartementen, over de toepassing van de belasting op inkomen van de particulieren, wanneer ze worden verkocht gelijkgesteld als huisjes, tuinhuisjes, villa's, kavels voor de bouw, de kamers in de appartementen, de laatste - alleen hele (juridische term), dat wil zeggen, het hebben van een nummer, bijvoorbeeld: №1 kamerappartement №7. Het is duidelijk dat de aankoop en verkoop van appartementen - wettelijke norm. Al het bovenstaande onroerende voorheffing van toepassing is, reeds door ons vermeld.

Maar als de ruimte niet wordt geregistreerd, elk onder zijn eigen nummer, is het goed mogelijk dat, zoals hieronder beschreven. Bijvoorbeeld, in het appartement 4 kamers, elk van hen heeft een individu. Vervolgens verkocht ze al hun kamers, elk ongeveer 1,0 mln. Roebel. De belastingdienst geeft aan dat in een dergelijke situatie, de waarde van alle appartementen worden opgeteld om de totale verkoopprijs te bepalen. In dit geval zal de verkoop van de appartementen worden onderworpen aan inkomstenbelasting als volgt: (4 * 1000-1000) * 13% = 390.000 roebel .. Elke verkoper zal inkomstenbelasting te betalen als een kwart van het totale bedrag van de gecumuleerde 390: 4 = 97,5 duizend roebel ..

Zoek een appartement te kopen - een probleem?

lastig - Zoeken 'recht' op een appartement te kopen. Op het eerste gezicht, de woningmarkt is vol van voorstellen bieden afwisseling. Echter, als je echt beginnen te roepen personen, die geclassificeerd gaf, dan heel snel vindt u: ze zijn in geen haast om het huis nummer, waar het appartement is gelegen noemen. Dit betekent dat u een lopend gesprek met de woningmarkt tussenpersonen, dat wil zeggen, met makelaars. Kopers waren ook geïnteresseerd in is de verkoop van appartementen van de eigenaars. Maar is het gerechtvaardigd?

Aan de ene kant, natuurlijk, nou, dat de woningmarkt is gestructureerd, en er zijn professionals. Dit kan personen het plegen van de transactie, uit illegale regelingen die zou kunnen leiden tot de verdere terugtrekking te beschermen. Natuurlijk, voor deze zekerheid zal hebben om de mediator te betalen - de makelaar. Hier volgen enkele voorbeelden van de prijzen voor de "peace of mind": controle van de rechtmatigheid van de transactie - van 10 duizend wrijven;.. registratie van eigendomsrechten op huisvesting - .. 15.000 roebel, "de deal turnkey" - van 20 duizend roebel .. Inderdaad, er is enig gevoel dat mensen dagelijks wordt niet geassocieerd met de juridische kant van de transactie verwijst naar de makelaars.

Onafhankelijk appartement zoeken

Echter, een bepaalde categorie van rechtspersonen geletterdheid van het publiek altijd aangetrokken door de mogelijkheid om geld te besparen, waardoor de deal zonder Realtors diensten. Appartementen te koop door de eigenaren van meer zeldzaam op de markt, moet worden gezocht. De eenvoudigste manier om de aandacht te vestigen op de aankoop van appartementen in de primaire markt, dat wil zeggen van de bouwer. Op hetzelfde moment, om misverstanden te voorkomen, moeten we eerst weten om welke klasse eigendom in aanbouw of gebouwd huis: VIP-, klassik- of economy class. Dit kan worden bepaald door de wijze van levering (bedrijfsklare of onder samootdelku), het gebied van appartementen woningvoorraad, volgens het overwicht van multi-kamer appartementen daarin. Zoek uit wat de ontwikkelaars bouwen woningen in uw stad. Informeren over hun reputatie en "track record."

Appartementen te koop door de eigenaren van de secundaire woningmarkt, zoals we hebben gezegd, is zeldzaam. Maar liefhebbers vind het niet verliezen hart: voordat u honderden vinden vaak mee en bij te werken Avito site, meestal op een zoektocht duurt een paar dagen, koop de kranten met advertenties, "onder de lijn" roepen aantal advertenties en de eigenaren zijn ...

Echter, niet het feit dat "de vinder van succesvolle" huizenkopers met belangstelling niet de eigenaar over de marktprijs van het bedrag dat hij zou hebben genomen om de makelaar te veel betaalt. Het is geen geheim dat het appartement eigenaren vaak overschatten hun prijs. Echter, voor de "echte klanten" secundaire verkoop van appartementen - ook Turkse diploma.

Als we besloten om een appartement te kopen in "vreemde" stad, de voorzichtige mensen in deze omstandigheden de voorkeur geven om op te treden alleen via een tussenpersoon, maar niet door jezelf. Terwijl het minimaliseren van de kans op mogelijke "verrassingen".

Juridische stappen bij het kopen van een appartement

Het accent verschoven naar de specifieke kenmerken van de belastingwet te beoordelen, rekening houdend met de residentie, concessionele belastingtarief, na aftrek van belastingen op de verkoop van het appartement, op een zuiver juridische formaliteiten van de deal.

Laten we beginnen met de aankoop van een appartement, want het is de eerste stap begunstigde. Voor zijn deel omvat drie actie blok.

In eerste instantie, de koper controleert de documenten en Verkoper zal het voorlopige contract te ondertekenen.

Dan (indien de transactie vindt plaats in de secundaire markt) tekende een contract van vervreemding. In het geval dat het proces van het kopen van een appartement in een nieuw gebouw (de primaire markt) ondertekening onder voorbehoud van aanvaarding rapport (misschien in plaats daarvan - een voorlopig akkoord, waarin de beleggingsdepot, gedeeld bouw, op basis aandeel reguleert).

De laatste fase - de toestand is van de transactie. Het is van essentieel belang voor de koper zorgvuldig uitvoeren van al deze stappen. Met speciale aandacht verdienen de gevallen toen ze gemaakt dringende verkoop van appartementen.

tekenen van fraude

Oplichters meestal proberen om het proces van de verkoop van de ijdele, in een poging om belangrijke informatie te verbergen te maken. Als deze gebeurtenissen beginnen te geschieden, en de verkoper probeert te haasten, aarzel dan niet scherp samenwerking te onderbreken en hem zeggen: "Goodbye" - het zal u te beschermen tegen de kosten.

Zoals u weet, geld houdt van stilte. Lees aandachtig de oorspronkelijke koopovereenkomst, een geregistreerd notaris. Zelfs als u eerder hebt afgetrokken haar ontwerp-verdrag sample aankoop en verkoop van het appartement. Wees waakzaam - in het bijzonder met betrekking tot de definitieve tekst gedrukt door de notaris.

voorakkoord

In de eerste fase, de koper bepaalt de prijs op het eerste, en vervolgens onderzoekt de volledigheid van de omzet pakket van documenten. Koper moet Recensie verstuurd tehharakteristiku (vorm №7), registratie van de huurders in het appartement, een document toekenning van het recht van eigendom aan het (het contract van de verkoop, privatisering, donaties).

In detail, het pakket van documenten voor de aankoop in te vullen door de volgende documenten:

- verklaring over de toestand van de appartementen;

- de koopovereenkomst (want het wordt bepaald door de timing van de verkoop van een appartement);

- documenten BTI - uitleg en een gefaseerd plan van het appartement;

- kopie van het paspoort document van de aanvrager;

- ontvangst van betaling.

Laten we beginnen bij de secundaire markt. We moeten bijzondere aandacht besteden aan de mogelijkheid om in de toekomst van verschillende probleemsituaties. Dit verwijst naar de volgende verduidelijking van de omstandigheden:

- of om het pand onder arrest te verkopen;

- Zijn alle erfgenamen van de pre-genomen wordt - te koop toestemming;

- Niet de rechten van personen die in het appartement geschonden.

In de primaire markt van onroerend goed ontwikkelaar maakte de verkoop van het appartement. Welke documenten zijn nodig in dit geval? Besteed aandacht aan de bouw schema, wanneer de geplande deadline appartement in werking is. Tegelijkertijd is er geen significant verschil met de mate van bereidheid van het object voor de levering. Informeer naar de zakelijke reputatie van de organisatie-bouwer, is er "op haar geweten" langdurige. Verdere gecontroleerde documenten waaruit blijkt:

- staat de registratie van de lease van een bouwterrein (eventueel eigendom ervan);

- de ontwikkelaar het recht om te bouwen;

- een akkoord over het werven van fondsen, de investering contract;

- het plan van de appartementen.

Voor een beter begrip met de verkoper, is het wenselijk om van hem een betrouwbare contactgegevens (online betekenen), evenals mondeling met hem onderhandelen voorlopige datum van de verkoop appartementen, gezien de gehaaste, kwaliteit van de prestaties van al haar fasen.

vervreemding contract of een daad van ontvangst en verzending als de tweede fase van het kopen van een appartement

Alleen na een eerste kwalitatieve test kan worden genomen in de tweede fase van de aankoop: de ondertekening van de koopovereenkomst. Het maakt niet uit of de notaris aanwezig bij de ondertekening van het verdrag echter per se een daad van aanvaarding en overdracht of vervreemding van het contract ondertekende in de eerste fase nodig.

Wij vragen uw aandacht voor technische details: de vervreemding contract bepaalt de verkoopprijs van een appartement, het is - een component voor de berekening van de belastinggrondslag - de inkomstenbelasting op de verkoop van het appartement.

De datum van de feitelijke overdracht van het appartement - contractuele aard, het kan (met instemming van de verkoper en de koper) moeten worden als alternatief gekozen:

- als het moment van ondertekening van het contract van de verkoop;

- gecorreleerd met de registratie staat;

- de overname van het certificaat van de titel naar het appartement.

conclusie

Russische huizenmarkt analyse onthult een aantal positieve trends. Dit wordt genoteerd en erkend zijn intelligentie, in het bijzonder Professor University. Plechanov Gennady Moiseevich Sternik. Ten eerste, de tastbare resultaten van het overheidsbeleid van prijscontrole.

Op de lange termijn, is er een geleidelijke stabilisatie van de prijzen bij de oriëntatie van hun pre-crisis niveau, echt kosten-gerechtvaardigd. In het kort is er een tendens tot stagnatie (wat betekent dat de prijs schommelen rond een gemiddelde van +/- 2,5%). Bij de evaluatie van de appartementen van invloed op een stabiele wisselkoers: al bekend, dat hun prijzen "roebel". Voor een groot deel activeert de woningmarkt hypotheek. Bijvoorbeeld, in 2012 de bevolking van hypothecaire leningen ter waarde van meer dan 1,0 biljoen. wrijven.

Afgezien van dit is zeker positief momentum in de richting van de veiligheid van de onroerend goed markt, dient te worden gewezen op de risico's in verband met de aankoop van de appartementen zonder tussenpersonen. Vaak hebben niet-professionals niet weten wat de nuances van bepaalde aankoop en verkoop van het appartement. Op de woordenschat van specialisten dergelijke transacties worden aangeduid als "kwetsbaar". Met het oog op het cruciale belang van de naleving van de juridische aspecten van het kopen en verkopen wordt ten zeerste aangeraden om contact op met een onroerend goed specialist. Of het is de verkoop van een appartement, minder dan 3 jaar blijven in het pand, een andere aankoop en verkoop van woningen, de zorg betaling specialisten zullen werken aan verschillende ordes van grootte kleiner is dan het risico van directe schade.