De inkomsten aanpak van de beoordeling van onroerend goed en het bedrijfsleven. De toepassing van de inkomsten aanpak

Het inkomen aanpak is een hele combinatie van beoordelingsmethoden in waarde van onroerend goed, eigendom van de organisatie, het bedrijf zelf, waar de kosten van de bepaling wordt gemaakt door de omzetting van de economische voordelen die in de toekomst worden verwacht. De theoretische grondslagen van deze aanpak is heel overtuigend. investeringswaarde is de waarde van de toekomstige uitkeringen op het moment, die worden verdisconteerd tegen een rendement, dat is een weerspiegeling van de risico's van beleggingen.

Dit is redelijk en geschikt voor elke gebruikt bij de productie en de verkoop van het onroerend goed van het object bestaande bedrijven, evenals zijn bedrijf voorzien genereren positieve rendementen. De omvang van de risico's van de investeringen in het bedrijfsleven wordt aangetoond door de geschatte disconteringsvoet. In een rol die in economisch opzicht, nu staat het rendement vereist door de beleggers op het geïnvesteerd in de vergelijkbare mate van beleggingsrisico voorwerpen kapitaal, of het is het rendement op alternatieve beleggingen met vergelijkbare risico's op het moment van evaluatie.

kenmerken

De toepassing van de inkomsten aanpak in de praktijk is nogal een moeilijke taak, aangezien het noodzakelijk is om elke belangrijke determinant van de kosten te evalueren - het rendement en winst. Bij de beoordeling van bedrijven die gebruik maken van deze technieken, moet je om zeker te zijn van een grondige analyse van alle van de belangrijkste elementen, inclusief de kosten van de omzet van het bedrijf, dat een directe impact op de winst, kosten en risico's die zijn gemaakt door de afzonderlijke leden hebben uit te voeren.

Het inkomen aanpak voor de waardering van een bedrijf wordt heel vaak gebruikt. Bijvoorbeeld in het geval van overname of fusie, dan is deze methode wordt veel vaker gebruikt in plaats van kosten of markt. Attachment koper kapitaal is nu gemaakt met de verwachting dat de netto kasstromen te ontvangen in de toekomst, die niet beschouwd kan worden gegarandeerd, omdat ze worden gekenmerkt door bepaalde risico's. Het inkomen aanpak van deze belangrijke determinanten van waarde te evalueren in dat, voor het gebruik van marktgerichte aanpak vereist doorgaans koers-winstverhouding, of een andere soortgelijke inkomsten multiples voor een periode van terugwerkende kracht, zonder rekening te houden met de toekomst.

Voor beursmultiples karakteristieke kenmerken, zoals de onzekerheid, en het onvermogen om dezelfde zorg die onder de voorwaarde voor het gebruik van de inkomsten aanpak van de prognose van toekomstige winsten en kortingen kan worden gehaald. Bijvoorbeeld, de verhouding van "price-winst", die wordt gebruikt voor een jaar, staat niet toe dat adequaat de verwachte veranderingen in de komende jaren weer te geven. Correct gebruik van coëfficiënten biedt de mogelijkheid om de algemene voorkeuren van beleggers aan te tonen, citeren ze vaak verkopers of bronnen in de industrie.

het gebruik van

In de analyse en de bescherming van de behoeften, en informatie met betrekking tot de begroting van het bedrijf, die dwingt tot veranderingen en de ontwikkeling van de financiële gevolgen van de gemaakte plannen, ramingen en elementaire zinnen te maken. De inkomsten aanpak van de beoordeling van een bedrijf kunt u alle aannames die betrekking hebben op de vraag of er bepaalde voordelen van de absorptie als gevolg van de omzetgroei te meten, de kosten te verlagen, processen te verbeteren en de kosten te verlagen small-caps. Met deze aanpak is het mogelijk om te meten en te bespreken alles. Daarnaast kan het worden gebruikt om de tijd van het begin van de verwachte prestaties vast te stellen, alsmede om het proces van het verminderen van de kosten van de onderneming in de mate dat, want er is beweging van de voordelen in een verdere toekomst te tonen.

Met behulp van de inkomsten aanpak biedt voor zowel kopers als verkopers de mogelijkheid om de reële marktwaarde van de onderneming, evenals de investeringswaarde voor een of meer strategische kopers bepalen. Als dit verschil duidelijk genoeg wordt weergegeven, kunnen kopers en verkopers van de voordelen van synergie gemakkelijk identificeren en informatief oplossingen.

Bij gebruik van de inkomsten aanpak van de waardering van een bedrijf, moet u rekening mee houden dat de berekende kosten bestaat uit de kosten van alle bezittingen die wordt gebruikt in de loop van directe actie. Als onderdeel van de aanpak, zijn er verschillende methoden in te schatten, zijn het meest interessant. In het bijzonder, deze methoden zijn van toepassing inkomen aanpak: de kapitalisatie en de discounted cash flow. Je kunt ze bekijken in meer detail.

methoden

Met behulp van de methode van de kapitalisatie van de kasstromen totale ondernemingswaarde wordt gedetecteerd, afhankelijk van de kasstromen uit de eigenschap potentieel van de onderneming. Kasstroom bedrijf of onderneming als geheel - is het verschil tussen de instroom en uitstroom van fondsen in een factureringsperiode. Meestal gebruikt voor de periode berekening van één jaar. De techniek is om het niveau van de vertegenwoordigers van de verwachte stroom van geld in de huidige waarde om te zetten door het delen van de volledige flow bedrag voor de kapitalisatie tarief vastgesteld. In dit geval is de juiste bron van inkomsten, met enkele aanpassingen.

De conventionele methode voor de berekening kasstromen nettowinst bovendien (berekend na belasting) gebruik maken van niet-kaskosten de absolute waarde van de cash flow bepalen dat voor activering. Deze methode van berekening kan eenvoudiger in vergelijking met de berekening van de vrije kasstroom, die worden geboekt als een aanvulling nodig kapitaalinvesteringen en de behoefte aan kapitaal replenishment worden beschouwd, is bespreekbaar.

Het verdisconteren van de kasstromen

Deze methode is in principe alleen op basis van de verwachte kasstromen, die worden gegenereerd door de onderneming zelf. Het kenmerkende verschil bestaat in het feit dat de kosten vereist voor scoreberekening bepalen van een representatieve peil cash flow. Deze methode in de ontwikkelde landen was de meest gebruikte te wijten aan het feit dat het kan worden gebruikt om rekening te houden met alle van de vooruitzichten. De kasstroom is over het algemeen gelijk aan de som van de netto-inkomsten en afschrijvingen, op voorwaarde dat het aftrekken winst van het netto werkkapitaal en investeringen investeringen.

De volgende voorwaarden voor het gebruik van de discounted cash flow methode:

• Er is reden om te geloven dat de toekomstige kasstromen zullen verschillende niveaus van stroom, dat wil zeggen, hebben we het over de ontwikkeling van de onderneming;
• er ruimte is voor een zinvolle beoordeling van de toekomstige kasstromen met behulp van een bedrijf of zakelijk onroerend goed;
• het doel is om een volledige of gedeeltelijke stap bouwen;
• Enterprise is een grote mixed-use commerciële waarde.

De inkomsten aanpak van de taxatie van onroerend goed door de discounted cashflow methode is de beste, maar het gebruik ervan is zeer bewerkelijk. Er zijn schattingen dat zonder de toepassing van deze methode onmogelijk te produceren. Deze omvatten de ontwikkeling van een investeringsproject met de latere evaluatie.

Voordelen van de werkwijze actualiseringkosten

Als u de inkomsten aanpak van de beoordeling van onroerend goed of bedrijf te oefenen door middel van het verdisconteren van methode, is het mogelijk om enkele van de belangrijkste voordelen te identificeren. Allereerst hebben we het over wat de toekomst winst van het bedrijf direct rekening houden met alleen de verwachte operationele kosten voor de productie van producten met de latere verkoop en toekomstige investeringen in verband met het onderhoud en de uitbreiding van de productie en handel capaciteiten, weerspiegeld in de verwachte winst slechts indirect via hun huidige afschrijvingen.

belangrijke punten

Evaluatie van de inkomsten aanpak met een gebrek aan winst of het verlies als een indicator van de investeringen berekening wordt uitgevoerd na correctie voor het feit dat de winst is een indicator van de boekhoudkundige verslaglegging, dus blootgesteld aan significante manipulatie tijdens het gebruik.

De discounted cashflow methode bestaat uit drie groepen van modellen:

• verdisconteerd dividenden;
• resterende inkomen;
• verdisconteerde kasstromen.

Als beoefend commerciële aanpak in overeenstemming met het model van actualisering van dividenden certificaat als een cash flow, gelden de uitbetalingen voor aandelen. Ondanks het feit dat het model significant gebruikelijk in de internationale praktijk voor het identificeren en beoordelen van de waarde van de activa van de onderneming, het heeft veel nadelen. In modellen zonder ingehouden winsten accounting graad. Er is een verschil in het dividendbeleid, niet alleen individuele bedrijven, maar ook voor het hele land. Deze methode kan niet worden gebruikt bij de bedrijven die niet profiteren. Dit model is het meest geschikt voor de berekening van de waarde van de aandelen minderheid.

Residuele Inkomen Model

De inkomsten aanpak van de schatting naar resterende model benadering gaat ervan uit dat als een maat van de cash flow van de waarde van de resterende inkomen zal worden gebruikt, dat wil zeggen het verschil tussen winst en van de grootte van de winst, die werd voorspeld door de aandeelhouders op het moment van aankoop van de vennootschap of haar aandelen. Indien de onderneming waarde werd berekend op basis van de veronderstellingen die geschikt zijn voor het model, het zal gelijk zijn aan de som van de boekwaarde met de contante waarde van de verwachte hoeveelheid resterende na deze inkomsten. Dit model toont een significante gevoeligheid voor de kwaliteit van de gegevens die worden gepresenteerd in de jaarrekening. Voor de Russische omstandigheden de toereikendheid van dergelijke informatie is onderhevig aan aanzienlijke twijfel.

Voordelen voor aandeelhouders

Natuurlijk, de aandeelhouders of de aandeelhouders van het bedrijf, dat een bepaalde geschiedenis, evenals dividenduitkeringen aan de feiten heeft kunnen profiteren van de korting model om de kosten van zijn eigen bedrijf te berekenen. De situatie is dat deze sector de ondernemingen aandeelhouders zelden minderheid, dus voor hen de meest geschikte manier is om de inkomsten aanpak gebruiken om de beoordeling van onroerend goed en business model door het contant vrije kasstromen. In dit systeem zijn de sleutel verkrijgbaar met korting tarieven of het verwachte rendement op de investering. Het grootste probleem met dit model is de nauwkeurigheid van de verwachte vrije kasstroom, evenals een goede definitie van de disconteringsvoet.

Als we de inkomsten aanpak toe te passen, werd de definitie van die hierboven gegeven, met behulp van de discounted cash flow methode als de verwachte uit het bedrijfsleven inkomsten, rekening houden met de verwachte financiële stromen, die uit de circulatie kan worden ingetrokken nadat de vereiste herinvestering van de brutowinst. Als indicator van de kasstromen zijn niet afhankelijk van het boekhoudsysteem wordt gebruikt in de onderneming, en afschrijving beleid. In dit geval, moet u rekening te houden met eventuele kasstromen - instroom en uitstroom. Evaluatie van de financiële zin om geld korting is zodanig dat als gevolg van deze processen is hun korting op het bedrag dat beschikbaar is op het moment van ontvangst van de cash flow zou zijn geweest aan de investeerder, onder de voorwaarde dat hij hun geld niet in het bedrijfsleven op dit moment, en in welke -Wat andere investeringen activa een publiek karakter, bijvoorbeeld, de liquiditeit veiligheid of bankoverschrijving.

aanvullende technieken

Het inkomen aanpak, een voorbeeld dat werd eerder beschreven, de jongste tijd minder en minder, gebruikt, en nu is uitgegroeid tot de meest voorkomende methode van de evaluatie. Het wordt gebruikt voor de beoordeling van de verschillende activa, en dient als basis voor zijn idee dat een actief dat de belangrijkste kenmerken van de aandelenopties scheidt mogen dit te evalueren als een optie. Op dit moment is de afwijzing van de inkomsten aanpak wordt meestal uitgevoerd in het voordeel van de optie prijsmodel (respectievelijk, de Black-Scholes) uitgevoerd.

Een dergelijk systeem, het wordt gebruikt, kan worden nagegaan of de totale waarde van het eigen vermogen van de vennootschap of onderneming in het geval waar wordt het werken met grote verliezen. Dit model is bedoeld om verder uit te leggen waarom de kosten van het eigen vermogen van de onderneming is niet nul is, zelfs als er een vermindering van de kosten van de onderneming onder de nominale omvang van de schuld. Zelfs met een dergelijk voordeel kan worden opgemerkt dat de Black-Scholes model voor de waardering van Russische bedrijven op dit moment heeft meer theoretisch. Het grootste probleem, waardoor dit model niet kan worden toegepast op binnenlandse zaken - het is de afwezigheid van enig bewijs voor het model parameters, die dringend nodig zijn.

bevindingen

Inkomen aanpak van waardebepaling en vastgoed begon veel minder vaak worden gebruikt, en dit gebeurt om vele redenen. In het bijzonder gaat het om de tekortkomingen te wijten aan die er moeilijkheden zijn in het gebruik ervan in de consumentenmarkt. In de eerste plaats dient te worden opgemerkt hoe moeilijk het is om voorspellingen van de toekomstige kosten van diensten en producten en grondstoffen, evenals de rest van het complex inputindicatoren te maken. In dit geval kunnen we praten over een aantal subjectieve beoordelingen expert. Bovendien, het probleem is de lage opsporing van strafbare feiten informatie aan Russische bedrijven, en omdat het is van cruciaal belang om de juiste berekening en de Black-Scholes model. Dit is grotendeels te wijten lage bedrijfscultuur van bedrijven.

Het overgrote aantal aandelen, met inbegrip van de huidige en grote pakketten, geconcentreerd in de handen van de kleine kring van mensen, en het aandeel van minderheidsaandeelhouders en kleine eigenaren van onroerend goed, waarvan het aandeel is zeer laag, in het aandelenkapitaal is te verwaarlozen. Het blijkt dat veel bedrijven zijn gewoon niet geïnteresseerd in de openbaarmaking van alle informatie. Het is dan ook veel ingewikkelder berekening van het inkomen aanpak met betrekking tot de meerderheid van de industrie en het bedrijfsleven in Rusland. Onder andere omstandigheden, het werkt goed weergeeft, met alle voordelen en betrouwbaarheid.